Заработок по недвижимости – оптимальный вариант вне зависимости от времени и ситуации в стране.
Сегодня, хочу рассказать вам, возможно ли получать прибыль с перепродаж квартир, предварительно закупаясь недвижимостью на стадии «котлована».
Как было раньше?
В 90-е года, когда государство не столь яростно относилось к блокировке всех лазеек по заработку, инвестиции в недвижимость с дальнейшей перепродажей были особенно актуальны. В то время пара моих знакомых «сколотили» себе состояние и живут отлично.
Схема заработка на перепродаже недвижимости выглядела так:
- Анализ рыночной ситуации по недвижимости.
- Поиск оптимальных объектов в соотношении цена/спрос.
- Покупка квартиры в Саратове.
- Продажа с наценкой в 25%-35%.
Неопытному человеку может быть проблематично разобраться в тонкостях, но после первой продажи, весь процесс в голове укладывался как нужно. Каждый последующий цикл доводил алгоритм работы до автоматизма.
Обратите внимание! Чтобы стартовать в нише недвижимости, именно ее перекупки, нужны были стартовые инвестиции. Начальный капитал стартовал от 1 000 000 рублей и более.
Если человек не относился к касте зажиточных, то приходилось брать ипотечное кредитование, а это было весьма неприятно с точки зрения окупаемости, ведь стандартная доля прихода инвестиций по продаже снижалась на 4%-10% в зависимости от условий кредитования и конечной стоимости реализации недвижимости.
Пример заработка:
38 000 рублей – цена за 1 кв. м на этапе котлована;
35 квадратов – минимальная площадь 1-комнатной квартиры;
35*38 000 = 1 330 000 рублей – стартовый капитал;
6% — минимальная ипотечная ставка;
2 года –время ожидания достройки квартиры;
(1 330 000*6%/100) *2 = 79 800*2 = 159 600 рублей – ипотечная переплата за 2 года;
1 330 000 + 159 600 = 1 489 600 рублей – итоговые расходы;
58 000 рублей – цена 1 кв. м после постройки квартиры;
58 000*35 = 2 030 000 рублей – полученные деньги с продажи;
2 030 000 – 1 489 600 = 540 400 рублей – чистый доход.
Это лишь один из возможных вариантов, но суть схемы, думаю, вы уловили. Если человек покупал сугубо за собственные деньги, его доходная часть увеличивалась на 6%-10% в зависимости от условий ипотечного кредитования.
2 основных способа, как можно заработать на пустой квартире с нуля
Работает ли данная схема заработка в 2021 году?
В нынешнее время государство пересмотрело свое отношение к контролю рынка недвижимости. Кроме того, поменялся и механизм движения средств между инвестором и застройщиком.
После ввода эскроу-счетов, деньги застройщикам перестали поступать напрямую. Банки стали выступать посредниками, из-за чего фактор «срочности» инвестиций пропал. Недостачу для старта компенсировало финансовое учреждение. Если ранее можно было попросить скидку до 30% на квадратный метр, то сейчас данное значение едва ли перевалит отметку в 10%. На застройщика не давят сроки, а потому и уступать покупателю он не видит смысла.
Далее возникает еще одно препятствие для инвестора – налоговая ставка в 13%, если жилье не реализовано в течение первых 5 лет с момента покупки.
Естественно, если строительная компания не затягивает со своей работой + у человека уже имеются покупатели, то это не проблема. В обратном случае, можно уйти даже в минуса.
Другие подводные камни перепродаж «котлованных» квартир:
- переустановка договора долевого участия при работе с ипотечным кредитованием;
- продажность застройщика, из-за которой ликвидное жилье обычно уходит знакомым застройщика со стартовым капиталом;
- низкий процент доверия к покупателю, из-за чего могут отказать продаже.
И это только вершинка айсберга. В нашей стране без связей почти нереально найти ликвидное жилье, а из этого следует вывод, что заработать по такой схеме в текущее время практически нереально.
