Последнее время люди при деньгах стремятся вырваться из города, заняв домик в пригороде или в близлежащем поселке. Подобная тенденция продвигает строительный бизнес на совершенно новый уровень. Спрос постоянно растет, и крупные компании не всегда могут качественно удовлетворить запросы клиента. Как альтернатива, на горизонте появляются более мелкие фирмы-застройщики.
В сегодняшней статье будут рассмотрены основные моменты запуска бизнеса по строительству домов на продажу. Описание базовых рисков + предоставление данных в решении организационных и производственных моментов позволит стартовать в нише даже дилетанту.
Актуальность бизнеса на строительстве домов
Мы привыкли, что строительство по умолчанию ассоциируется с нереальными капиталовложениями, но, по факту, занять свое место в нише может любой желающий с парой миллионов рублей на руках.
| Преимущества затеи | Недостатки направления |
|---|---|
| Постепенно повышающийся спрос на частные дома. Стереотип, что возводить подобные конструкции могут только квалифицированные мастера, идет на руку фирмам-застройщикам, увеличивая число потенциальных заказов в разы. | Новой строительной организации без связей в узких кругах тяжело быстро выйти на конкурентоспособный рынок. Если набрать новичков в сфере, есть шанс испоганить репутацию компании еще до ее основательного закрепления. |
| Экономическую ситуацию в нашей стране нельзя назвать стабильной. Вкладывать в недвижимость становится как никогда выгодно, ибо привязка квадратов идет к американскому доллару. | Банковские организации с большой неохотой выдают заемные средства на бизнес в строительной сфере. Связано это с рисками запуска и сроками возврата заемных средств. Доверие к новоиспеченной организации минимально. |
| Застройщики по многоэтажкам получают до 30%-34% прибыли, когда возведение одного дома может принести застройщику чистый доход в 40%-45% поверх вкладываемых средств. | Высокий уровень конкуренции. Хотя рынок и находится в постоянном спросе, говорить об его перенасыщении не приходится. В некоторых городах борьба за место под солнцем в строительстве крайне жестокая. |
Согласно статистике Росстата, в мелких и средних городках строительством занимаются компании из 30 — 80 сотрудников.
Доля непосредственного строительства жилых домов составляет 35.6% от всего объема рынка услуг ниши.
Помимо основного типа деятельности, подобные компании занимаются и выполнением смежных заказов, по типу подготовки участка, отделочных работ и тому подобного.
Если не боитесь трудностей на начальных этапах становления дела + у вас имеется хоть какой-то опыт в строительной сфере, то запустить подобный бизнес-проект станет вполне посильной задачей.
Наличие деловых связей в сфере еще больше повысит шансы на успех. Тут главное умело втиснутся между крупными застройщиками, ведь в 75%+ они берутся за масштабные объекты, оставляя строительство мелких домов на мелкие компании локального рынка, одной из которых как раз можете стать и вы.
Строительство домов как бизнес с нуля – особенности планирования + расходная часть
Строительная фирма – это объект среднего бизнеса. Даже эконом вариант запуска потянет от 1 миллиона рублей. Просто нанять рабочих и начать строительство домов под реализацию в обход закона не является эффективной стратегией развития. Ваше начинания либо пресекут на законодательном уровне, либо просто вытеснят более профессиональные конкуренты.
Как и в любом бизнесе, придется побеспокоится о разработке бизнес-плана. В частности, рассмотреть вопрос регистрации, производства, маркетинга и финансов. Далее пройдемся по каждому из пунктов детальнее.
1) Вопрос регистрации
Достоинства и недостатки наблюдаются у любой из правовых форм собственности. Если речь об индивидуальном предпринимательстве, то здесь имеются попущения в отношении бухгалтерии. Хотя отчетность и не требуется формально, для строительной организации вести ее все равно нужно из-за связи деятельности с материально-техническими рисками.
Обратите внимание! Помимо прямого бизнеса на возведении домов с нуля, можно открыть строительную компанию. Подобный формат предусматривает использование авансовых средств со стороны заказчика, что уменьшает финансовое давление на застройщика со старта деятельности.
ООО подразумевает больший размах бизнес + возможность сотрудничества с юридическими лицами. В 75%-80% случаев начинающие бизнесмены в сфере строительства отдают предпочтение организации сразу, заранее предоставляя бизнесу поле для расширения в будущем.
Инструкция по регистрации ООО представлена в таблице ниже.
| № | Шаг | Суть + составляющие |
|---|---|---|
| 1 | Определяемся со способом регистрации | Самостоятельно. За счет увеличение числа онлайн-сервисов по регистрации, решить вопрос сейчас стало во много раз проще. Порядка 30% предпочитают самостоятельно закрывать этот вопрос. По цене обойдется в 14 000 – 16 000 рублей. |
| Платная. В качестве посредника используются услуги фирмы-регистратора. По цене на 5000₽-10 000₽ выше самостоятельного варианта. Наиболее встречаемый вариант регистрации по РФ. | ||
| Покупка ООО. Используются услуги специализированной фирмы. | ||
| 2 | Название | Владелец ООО может располагать до шести вариаций названий – полное или сокращенное имя на русском либо иностранном. Допускается использование языков народов России. |
| 3 | Юридический адрес | В помещении, взятом под аренду. Дорого, но законодательно правильно. |
| Домашний адрес владельца (одного из). Экономия на расходах. Для оформления хватит только прописки. | ||
| Арендованный адрес. В обиходе называют массовым. Покупаются в бизнес-инкубаторах или специализированных фирмах. | ||
| 4 | ОКВЭД | Прописываются в заявлении на регистрацию. Следует указывать сразу несколько кодов, прогнозируя будущий потенциал расширения бизнеса. Коды указываются с точностью до 4-го знака. Для строительства домов следует рассматривать группы ОКВЭД 41, 42 и 43. |
| 5 | Система налоговых выплат | ОСН. Сложно и невыгодно. Выдается всем ООО по умолчанию. Придётся выплачивать 3 типа налогов – НДС, на прибыль и на имущество. |
| УСН. Распространенный вариант с простым смыслом – 6% с дохода или 15% с доходов минус расходы | ||
| 6 | Подготовка документации | Заявление по форме Р11001 |
| Учредительное решение или протокол собрания если учредителей более одного. | ||
| 2 копии устава | ||
| Квитанция с оплаты государственной пошлины. | ||
| Если юрадрес куплен или арендован, потребуется гарантийное письмо. | ||
| Лицензия на инженерные работы. | ||
| Заявление о переходе на УСН – 2-3 копии | ||
| 7 | Подпись и прошив | Почти вся документация требует подписи учредителей. Исключение составляет гарантийное письмо по аренде юрадреса, где подпись ставит владелец недвижимости либо арендодатель. Прошивать документы не обязательно, но желательно. |
| 8 | Уплата госпошлины | На текущий момент сумма взноса составляет 4 000 рублей. Дата по уплате обязана быть позднее даты подписания учредительного решения или протокола. Оплатить можно через сайт ФНС или в отделении банка. |
| 9 | Подача документов | Щепетильно проверяем собранный пакет бумаг и знакомимся с данными по уставному капиталу. Подачу осуществляем в ближайшей налоговой или МФЦ. Имеется вариант отправки в электронном виде. |
| 10 | Получение учредительных бумаг | Рассмотрение заявления происходит на протяжении 3 рабочих дней. При подаче указывается электронная почта, куда и отправляется набор бумаг из свидетельства ИФНС, листа ЕГРЮЛ и устава с отметкой регистрирующего органа. |
Если строительная организация будет работать с договорами свыше 3 000 000 рублей или принимать участие тендерах с конкурсами госзаказов, потребуется вступление в саморегулирующую организацию (СРО). В строительной нише данный шаг заменяет лицензирование.
Важно! В СРО не могут вступить организации, стоимость контрактов которых ниже 3 миллионов рублей. Среди прочих ограничений – постройки только временных объектов, заказы на физлиц и отсутствие соглашений с государственными заказчиками.
После регистрации ООО требуется стать на учет в пенсионном и ФСС. Также составляем список участников организации и получаем коды статистики Росстата. Изготовляем печать и открываем расчетный счет в банке.
2) Какой формат построек выбрать
Здесь стоит отталкиваться от запросов потенциальных покупателей. Для начала нужно изучить спрос на недвижимость в рамках региона распространения. По статистике, только 25% жилья россиян составляет частный фонд.
На что обращает внимание покупатель частного дома:
- площадь. Наибольший спрос у домов в 120-230 квадратов. Жилье от 280 квадратных метров продать в разы сложнее;
- этажность. В спросе 1.5 этажные конструкции, где первый этаж является основным, а верхние идут как дополнение (мансард или детская);
- нормы метража. Здесь отталкивайтесь от норм жилых помещений.
Не последнее значение имеет инфраструктура. Меньше 1% хотят дом в глубинке. Для других важно наличие вблизи магазинов, школ, транспортных развязок и прочих социальных благ. Чем выгоднее с этой точки зрения место, тем быстрее продастся дом.
Какие дома можно строить под ключ:
- из кирпича. Статусный и долговечный вариант с архитектурой любой сложности. Строить долго + по цене может себе позволить не каждый;
- из пеноблоков. Дешевая кладка и доступная цена делают такие дома «под ключ» весьма популярными на рынке. Из минусов отметим только более низкую прочность. Особое внимание следует уделять поставщикам материала;
- газобетон. Дома легко укладываются + имеют высокий запас по гибкости планировки. Цены также не кусаются. Из минусов – сильная поглощаемость влаги и проницаемость пара;
- каркасного типа. Экономная сборка, быстрая сборка, сбережение тепла, отсутствие усадки – только малая часть преимуществ рассматриваемых конструкций. По долговечности рассчитаны на 55 -80 лет;
- срубы. Экологично, уютно и долговечно, но строить подобные конструкции тяжелее прочих типов сооружений. Проблемы чаще всего касаются усадки и разводки инженерных сетей. Дорогой вариант для эстетов;
Помимо классификации по материалам, имеется распределение и в архитектуре – хаусботы, домильоны, финские, энергосберегательные, русская классика и так далее. Новым компаниям выгоднее следует начинать с ходовых вариантов, где скорость реализаций с молотка без ущерба в стоимости будет стоять на первом месте.
3) Производственные моменты бизнеса по строительству домов
В производственную составляющую входит определение площадей под будущую застройку, набор персонала, закупка оборудования, проектирование, выбор стройматериалов и тому подобное. Далее детальнее остановимся только на основных моментах.
А) Выбор земли + разрешение на постройку
Оптимальное решение – закупка площадей под частное строительство с возможностью дальнейшей перепродажи. При желании сэкономить, можно выбить участок побольше, где есть возможность возвести сразу 3-5 домов с последующим размежеванием.
Обратите внимание! Не сбрасывайте со счетов покупку участков с ветхими и полуразрушенными зданиями. Если место географически очень привлекательно, за землю допустима даже мелкая переплата.
Стоимость земли обычно составляет от 18% до 25% общей стоимости строительных работ. Перед оформлением участка закажите анализ по геологии и геодезии, дабы подтвердить ее пригодность для постройки дома. Цена услуги от 3 500 рублей и выше.
Что нужно для получения разрешения на строительство:
- генеральный план;
- паспорт на земельную площадь;
- контракт по аренде или копия договора покупки;
- специализированное постановление о пригодности земли под постройку.
Если все в норме, на руки выдается паспорт + разрешение. Проектирование жилого здания – это отдельный документ, который нужно начинать разрабатывать параллельно с оформлением разрешений под постройку.
Б) Оборудование с инструментарием
Молодой фирме не имеет смысла закупать дорогостоящее оборудование со старта.
Первые 6-12 месяцев можно арендовать технику и дорогие инструменты у специализированных фирм.
В список стартовой закупки нужно указать только те инструменты, которые применяются в строительстве на 80%+ процессов.
Минимальный набор инструментария включает:
- ручные наборы;
- дрельки;
- перфоратор;
- лобзик;
- шуруповерт.
Средний расход на оборудование колеблется между 10 000$ и 20 000$. Если в расчет взять сырье на внешнюю и внутреннюю отделку, сумма увеличится еще на 25 000$ – 30 000$. На возведение одного дома уходит от 6 до 10 месяцев с условием хватки ресурсов.
В) Набор сотрудников
Крупные и средние строительные компании, занимающиеся возведением домов под ключ, обычно пользуются услугами компаний-посредников. Если бизнес мелкий, и в оборот за раз берётся не более одного проекта, то можно собрать собственную бригаду.
Кого брать на постоянную работу:
- прораба;
- разнорабочие и узкие специалисты – 4-8 человек;
- менеджера;
- бухгалтера.
Руководителем значится владелец идеи. Бухгалтерские услуги можно отдать на аутсорсинг или даже вести самостоятельно (если есть навык). Возведения дома с нуля тянет за собой множество разнонаправленной работы – проектирование, постройка стен, внутренняя отделка, коммуникации, вода, дизайн ландшафта и так далее. Брать 5-10 узконаправленных мастеров на постоянку или обратиться к фирмам-посредникам – решайте сами. С учетом постоянного притока заказов, по стоимости выйдет примерно одинаково.
4) Маркетинговая составляющая
Просто запустить в оборот бизнес по строительству домов на продажу недостаточно. Новичок рынка обязан заработать себе имя и найти постоянные каналы по притоку заказов. Хорошим тоном считается наличие портфолио с готовыми проектами, но у новообразованной фирмы такого нет. Придется потерпеть 5-10 месяцев, пока не будет выполнен первый заказ, либо заняться подсобными работами – это сократит время наработки репутации втрое.
Базовые каналы поиска заказчиков:
- знакомые в проектных компаниях. Связи в строительных кругах – прорабы, риелторы, дизайнеры, архитекторы и так далее;
- печатная продукция для распространения в строительных магазинах и прочих специализированных точках;
- объявление вблизи мест, где активно занимаются новостройкой многоэтажных домов;
- распространение объявлений в поселках коттеджного типа и вблизи дач;
- разработка и продвижение личного сайта;
- активное участие в городских мероприятиях и выставках.
Не стоит сбрасывать со счетов и классические подходы в рекламе – это баннеры, заметки в рекламных газетах и короткие ролики на местном телевидении. Если планируете работать без предоплаты, то разрыв между стартом строительства и поиском клиентов можно увеличить, но сильно экономить на рекламе нельзя в любом случае.
Особенности бизнеса на строительстве домов:
5) Расходы и окупаемость бизнеса
Все зависит от масштабов заказов и времени на их выполнение. Если человек вкладывает деньги из собственного кармана с последующей продажей, то сроки возврата в 2-3 раза увеличатся. Работа с частичной предоплатой проще, но найти клиентов новой фирме сложнее.
| Статья | Сумма (₽) |
|---|---|
| Инструментарий и оборудование | 350 000 |
| Строительные материалы | 450 000 |
| Маркетинг | 50 000 |
| Зарплата | 400 000 |
| Прочие расходы | 80 000 |
| Итого: | 1 330 000₽ |
Средний период окупаемости в нише до 12 месяцев. Даже несмотря на существенные расходы, хороший загородный дом можно легко продать за 2 000 000+ рублей. Параллельное курирование нескольких проектов увеличит приток средств с бизнеса по строительству домов пропорционально.
